一哄而上、熱衷授牌、惡性競爭……產(chǎn)業(yè)園區(qū)的盲目發(fā)展不但給自身提升帶來局限性，也限制了園內(nèi)企業(yè)的健康成長。有些園區(qū)甚至在運營時就像出租商鋪一樣，只要給租金就出租。在選擇園區(qū)時，企業(yè)應(yīng)怎樣區(qū)分園區(qū)優(yōu)劣，找到適合自身發(fā)展的園區(qū)呢？

收入來源決定園區(qū)行為模式 

鼓勵產(chǎn)業(yè)園區(qū)集中為企業(yè)提供服務(wù)是眾多地方政府采取的舉措，一方面有地方招商的壓力驅(qū)動，一方面也是園區(qū)服務(wù)市場的實際需求，但園區(qū)也是獨立的經(jīng)濟體，有收入的訴求，因此，弄清園區(qū)的盈利模式對企業(yè)選擇園區(qū)有非常重要的意義。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)的盈利模式可以分為地產(chǎn)增值、政府補貼、稅收分成、產(chǎn)業(yè)投資、BPO（商務(wù)流程外包）收益、中介服務(wù)收益等幾個方面。

目前大部分園區(qū)的收入都是依附在土地溢價基礎(chǔ)之上的，即第一種盈利模式，所以大部分園區(qū)都強調(diào)物業(yè)載體的宣傳；

政府補貼模式中，政府多年來致力于改善創(chuàng)業(yè)環(huán)境，建設(shè)了多個公共服務(wù)平臺、孵化器等基礎(chǔ)配套環(huán)境，園區(qū)是這些平臺建設(shè)的承建方，政府補貼經(jīng)費基本上按照產(chǎn)業(yè)專項資金劃撥各園區(qū)；

稅收分成是指入園企業(yè)上繳的稅收一部分歸國稅，一部分歸省、市財政收入，一部分是由區(qū)縣支配，這部分稅收一般采取部分返還園區(qū)的方式，支持園區(qū)建設(shè)或者用于進一步招商，也算是招商的“績效獎”；

產(chǎn)業(yè)投資主要是指園區(qū)建立或控股專業(yè)性的產(chǎn)業(yè)投資機構(gòu)，如天使基金、VC（風(fēng)險投資）、PE（私募股權(quán)投資）等投資相關(guān)產(chǎn)業(yè)，分享企業(yè)成長并獲取收益；

BPO收益主要是指園區(qū)投資控股機構(gòu)為園區(qū)提供專業(yè)技術(shù)性服務(wù)、企業(yè)發(fā)展服務(wù)、金融服務(wù)類公司，并通過BPO等形式獲取收益；

中介服務(wù)收益是指園區(qū)通過向入園企業(yè)提供融資服務(wù)、培訓(xùn)服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)通訊服務(wù)、人力資源、法律咨詢等服務(wù)獲取向服務(wù)提供方收取費用的收益模式。

誠然，各家產(chǎn)業(yè)園區(qū)收入來源比重不同，可能在經(jīng)營上也各有側(cè)重。企業(yè)選擇園區(qū)時，還是要關(guān)注該園區(qū)的主要收入來源，因為收入來源決定一個園區(qū)企業(yè)的行為模式。

好園區(qū)應(yīng)完善產(chǎn)業(yè)型服務(wù) 

除了盈利模式，園區(qū)提供的服務(wù)也是企業(yè)選擇園區(qū)時需要重點參考的“指標”。目前而言，國內(nèi)園區(qū)主要提供三大類服務(wù)。

第一類是基礎(chǔ)型服務(wù)，也可以稱作“安慰性”服務(wù)，園區(qū)在對提供服務(wù)的機構(gòu)進行評比、遴選后，將優(yōu)選結(jié)果告知企業(yè)。其實企業(yè)在沒有園區(qū)協(xié)助的情況下，完全能自己解決，但通過園區(qū)介紹，可避免走些彎路，幫助企業(yè)縮短決策的時間。如工商注冊、法律服務(wù)、財務(wù)服務(wù)等，但這不應(yīng)是園區(qū)服務(wù)的重點。部分園區(qū)會向服務(wù)提供商收費，甚至刻意提高售價從中牟利。

第二類是引導(dǎo)型服務(wù)，主要是協(xié)助企業(yè)申請相關(guān)資質(zhì)、項目申報等咨詢工作，這類工作比想象中繁雜得多。相關(guān)統(tǒng)計表明，僅上海地區(qū)對于企業(yè)的扶持政策就有3000多個條目，這就需要有專業(yè)人士幫企業(yè)有針對性地來梳理哪些政策更適合企業(yè)，為企業(yè)如何用好這些服務(wù)提出建議，避免被“忽悠”去爭取不可能拿到的項目。

第三類則是產(chǎn)業(yè)型服務(wù)，這是負責(zé)任的園區(qū)一直在努力的方向，但目前做好的園區(qū)不多。首先園區(qū)要提升能力，從原來的“保姆式”服務(wù)提升到“教練式”服務(wù)，就是要有能力告訴企業(yè)應(yīng)該如何經(jīng)營，而這種服務(wù)的能力從哪里來呢？必須提升園區(qū)服務(wù)團隊水平，要像入駐的企業(yè)一樣懂這個產(chǎn)業(yè)，這樣才能指導(dǎo)并服務(wù)于入園企業(yè)，這顯然是目前大部分園區(qū)經(jīng)營者難以勝任的。其次要聚集單一產(chǎn)業(yè)鏈的企業(yè)，園區(qū)搭建平臺，把產(chǎn)業(yè)資源聚集起來，企業(yè)間可以形成協(xié)作，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)間的對接交流，同行業(yè)企業(yè)聚集在一起本身有助于產(chǎn)業(yè)效率提升。同時，專業(yè)化園區(qū)在企業(yè)發(fā)展過程中必須承擔(dān)著幫助其尋找資源對接、協(xié)助企業(yè)發(fā)展的使命，并要針對產(chǎn)業(yè)特性定制大量服務(wù)，需要非常專業(yè)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展前瞻性。

不是所有企業(yè)都適合入駐園區(qū) 

站在企業(yè)角度，明確園區(qū)的盈利模式和可能提供的服務(wù)后，在選擇園區(qū)時還應(yīng)參考以下幾項原則：

一是產(chǎn)業(yè)接近原則。園區(qū)定位、已聚集的企業(yè)與企業(yè)經(jīng)營方向相近非常重要，這樣才能享受產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)帶來的便利，任何企業(yè)都是整個產(chǎn)業(yè)的一小部分，產(chǎn)業(yè)資訊、人才資訊等是要與市場互動的。

二是區(qū)域就近原則?？拷鼊?chuàng)業(yè)團隊成員的集中區(qū)域，在熟悉的地方創(chuàng)業(yè)有利于企業(yè)成長。同等條件下選擇大園區(qū)，為企業(yè)的未來發(fā)展儲備條件。

三是要判斷園區(qū)服務(wù)的專業(yè)程度和專注度。從園區(qū)工作人員對企業(yè)產(chǎn)業(yè)方向的熟悉程度，看園區(qū)企業(yè)服務(wù)人員是否能給予指導(dǎo)，如果園區(qū)總想著賺錢，如成立一批法律、財務(wù)、培訓(xùn)等機構(gòu)，以為企業(yè)服務(wù)為名想方設(shè)法收錢的，一般不是好園區(qū)。

四是要看園區(qū)服務(wù)的規(guī)范性。號稱幫助企業(yè)墊資注冊資金，實際發(fā)放高利貸，催著企業(yè)“創(chuàng)業(yè)”的不是好園區(qū)，可能只是為了完成招商指標。多聽入園企業(yè)反饋，咨詢已入園的企業(yè)主，他們的反饋意見非常有參考價值。

如果對園區(qū)服務(wù)不滿意，企業(yè)可以遷出，園區(qū)是企業(yè)的服務(wù)提供方，創(chuàng)業(yè)企業(yè)有選擇的主動權(quán)，淘汰“不靠譜”的園區(qū)是市場力量作用的必然結(jié)果。

另外，不是所有企業(yè)都需要進駐園區(qū)，一方面因為創(chuàng)業(yè)服務(wù)業(yè)尚不健全，無法精細服務(wù)所有產(chǎn)業(yè)方向。另一方面，有時企業(yè)經(jīng)營可能靠近客戶反而是最好的選擇。如創(chuàng)業(yè)服務(wù)業(yè)就應(yīng)靠近創(chuàng)業(yè)型企業(yè)，餐飲服務(wù)業(yè)就應(yīng)該靠近消費者等。應(yīng)該看到，地方政府、園區(qū)等機構(gòu)招商不是做慈善，能夠扶持的企業(yè)有限，凡是招商時給企業(yè)大談?wù)哂卸鄡?yōu)惠的園區(qū)，很有可能缺少產(chǎn)業(yè)資源聚集和專業(yè)產(chǎn)業(yè)服務(wù)能力。作者：唐燕霖

來源：國開聯(lián)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃院  編輯：Jessi