2013年以來,國家已經(jīng)正在主動放開和接納民營資本和商業(yè)保險(xiǎn)進(jìn)入養(yǎng)老領(lǐng)域。其中養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè),即老年地產(chǎn)業(yè),作為我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中發(fā)展最熱的領(lǐng)域,日益受到社會和投資者的重視。養(yǎng)老地產(chǎn),是一個(gè)“養(yǎng)老服務(wù)”與“地產(chǎn)開發(fā)”相結(jié)合的復(fù)合概念,是以老年人為目標(biāo)客戶群的包含建筑設(shè)計(jì)、建設(shè)開發(fā)、設(shè)施配套和后續(xù)服務(wù)等流程的房地產(chǎn)項(xiàng)目。
當(dāng)前,我國養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目不再是簡單的滿足老年人的居住需求,而是越來越注重滿足老年人在醫(yī)療、養(yǎng)生、購物、休閑、文化、娛樂等多個(gè)方面的多元需求。養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的配套設(shè)施日益完善,養(yǎng)老服務(wù)更加全面。
養(yǎng)老地產(chǎn)可分成三個(gè)發(fā)展階段。第一階段為老齡化初期,養(yǎng)老機(jī)構(gòu)以養(yǎng)老院為主,由政府出資興建,屬于社會福利事業(yè)范疇;第二階段老齡化加劇,以小規(guī)模老年公寓為代表的養(yǎng)老地產(chǎn)出現(xiàn)并迅速發(fā)展,由政府力量為主建設(shè),社會資本參與其中;第三階段老齡化程度進(jìn)一步加劇,大型老年社區(qū)成為養(yǎng)老地產(chǎn)主要形式,社會資本成為養(yǎng)老主要力量。
我國養(yǎng)老地產(chǎn)正處于由第二階段向第三階段的過渡時(shí)期,主要特點(diǎn)表現(xiàn)為,養(yǎng)老地產(chǎn)形式由小型老年公寓逐步向大型老年社區(qū)發(fā)展,社會公益性質(zhì)減弱,市場化程度加深,政府力量緩慢退出,社會資本逐漸主導(dǎo)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)。
養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的自身特點(diǎn)決定了其項(xiàng)目的運(yùn)作并不以地產(chǎn)的銷售為終點(diǎn),而是需要長期的后續(xù)運(yùn)營以滿足客戶的養(yǎng)老需求。出售模式對于開發(fā)商來說優(yōu)勢在于資金回籠快、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)小,但同時(shí)由于這種模式本質(zhì)與商品房銷售無異,很難享受到政府在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)上的政策福利,且無法賺取養(yǎng)老服務(wù)的附加價(jià)值;對老年客戶而言,一次性支出費(fèi)用大負(fù)擔(dān)重,且后期服務(wù)質(zhì)量難以保證。出租模式有利于開發(fā)商享受到政策福利,但是由于租金相對于出售資金量小,回籠緩慢投資周期長,加大了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。但對于老年客戶而言,減輕了支付壓力,支付更加靈活,養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量更有保證。租售結(jié)合具有前兩種模式的優(yōu)勢,運(yùn)作靈活,開發(fā)商可根據(jù)財(cái)務(wù)狀況調(diào)整租售比例,可有利于長期經(jīng)營,也可滿足老年客戶不同的需求。
長期來看,養(yǎng)老地產(chǎn)市場規(guī)模巨大,開發(fā)商以及保險(xiǎn)資金等投資者均做好了在這一領(lǐng)域長期耕耘的準(zhǔn)備,以迎接未來養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場在更成熟時(shí)爆發(fā)式增長的紅利。我國養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)的不斷成熟,企業(yè)在介入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)時(shí)越來越呈現(xiàn)出多個(gè)環(huán)節(jié)同時(shí)參與甚至全產(chǎn)業(yè)鏈介入的新趨勢。
2013年12月24日,保利地產(chǎn)在北京對外發(fā)布了養(yǎng)老戰(zhàn)略,將全產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè),打造由居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老“三位一體”的中國式養(yǎng)老模式。目前,保利在北京、上海、廣州、成都、三亞等地已有六個(gè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目在建。未來十年,保利地產(chǎn)計(jì)劃建設(shè)50個(gè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu),每個(gè)機(jī)構(gòu)大約200-300個(gè)床位,在全國推動其養(yǎng)老地產(chǎn)的品牌,以展覽為平臺、項(xiàng)目為帶動,打造橫向和縱向的全產(chǎn)業(yè)鏈模式,構(gòu)筑養(yǎng)老生態(tài)系統(tǒng)。

保利集團(tuán)全鏈條介入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)
2009年11月保監(jiān)會批準(zhǔn)泰康人壽獲得中國保險(xiǎn)行業(yè)第一個(gè)養(yǎng)老社區(qū)投資試點(diǎn)以來,越來越多的保險(xiǎn)企業(yè)開始涉足養(yǎng)老地產(chǎn),未來保險(xiǎn)企業(yè)或?qū)⒊蔀轲B(yǎng)老地產(chǎn)最主要的投資主體。由于保險(xiǎn)資金具有資金規(guī)模大、投資周期長的自身特點(diǎn),而養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目在短期內(nèi)則需要大量運(yùn)營資金作保證,使得保險(xiǎn)資金的優(yōu)勢恰好能降低養(yǎng)老地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。保險(xiǎn)企業(yè)將保險(xiǎn)產(chǎn)品的購買與老年社區(qū)的入住掛鉤,幫助開發(fā)商迅速收回投資成本,以保證充足的后續(xù)運(yùn)營資金,從而提高養(yǎng)老服務(wù)的質(zhì)量。此外,保險(xiǎn)資金的介入有利于養(yǎng)老地產(chǎn)向產(chǎn)業(yè)鏈上下游的拓展。保險(xiǎn)企業(yè)通過養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)、意外保險(xiǎn)等保險(xiǎn)產(chǎn)品的靈活組合,可有效帶動養(yǎng)老地產(chǎn)與相應(yīng)的老年醫(yī)療、老年旅游等產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)聯(lián)動發(fā)展。
目前,國內(nèi)保險(xiǎn)企業(yè)介入養(yǎng)老地產(chǎn)均采取自建養(yǎng)老社區(qū)的模式,即保險(xiǎn)企業(yè)擁有養(yǎng)老地產(chǎn)的所有權(quán),出租而非出售養(yǎng)老住宅的居住權(quán)。這一方面是因?yàn)椤蛾P(guān)于保險(xiǎn)資金投資股權(quán)和不動產(chǎn)有關(guān)問題的通知》等相關(guān)政策的限制,另一方面也因?yàn)檫@種模式有利于運(yùn)營資金在保險(xiǎn)企業(yè)內(nèi)部的循環(huán)以及養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目盈利性的提升。以合眾人壽的武漢健康谷項(xiàng)目為例,合眾人壽在武漢當(dāng)?shù)刈猿闪㈨?xiàng)目公司,擁有100%股權(quán),由項(xiàng)目公司參與土地出讓等環(huán)節(jié),項(xiàng)目建成后由項(xiàng)目公司長期持有,以委托經(jīng)營、合作經(jīng)營為主,出租經(jīng)營為輔,合眾獲取長期物業(yè)收益。
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