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產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)應(yīng)融合產(chǎn)業(yè)+功能區(qū)

國開聯(lián) 2018.03.16

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在“空間提供者”們看來，以往空間提供的一次性收益已經(jīng)難以適應(yīng)越來越多企業(yè)發(fā)展的需求，持有型物業(yè)才是長盛不衰的法寶。傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商正在開辟產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)新戰(zhàn)場，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)卻已將目光投向轉(zhuǎn)型。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)最早的定義來源于工業(yè)地產(chǎn)，其承載體在早期也局限于開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)等城市的附屬功能區(qū)。而現(xiàn)在它正在從一個城市的功能區(qū)轉(zhuǎn)變?yōu)橐蛔鞘信c產(chǎn)業(yè)的綜合體。以前的產(chǎn)業(yè)綜合體項目主要由政府來做，開發(fā)商很難涉足。近幾年有一些工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商開始試水，但從已有的案例來看，鮮有成功。尤其是產(chǎn)業(yè)綜合體要以產(chǎn)業(yè)為核心，但傳統(tǒng)開發(fā)商整合產(chǎn)業(yè)資源的能力偏弱，所以最后呈現(xiàn)的基本上是“空城”、“鬼城”。

所謂的產(chǎn)城結(jié)合，最關(guān)鍵的是應(yīng)該引進(jìn)什么樣的產(chǎn)業(yè)，或者說該引進(jìn)產(chǎn)業(yè)的哪個環(huán)節(jié)?，F(xiàn)在大家講的產(chǎn)業(yè)綜合體，可以看作是傳統(tǒng)工業(yè)園、產(chǎn)業(yè)園的升級換代產(chǎn)品。我們現(xiàn)在的城市都是單體功能型的，或用于住宅、或用于商業(yè)、或用于行政，城市功能分割存在。未來的城市綜合體將是功能“組團”存在的，在國外稱作“Smart City”，而復(fù)合型的城市將由數(shù)個這樣的小型智慧型的組合功能區(qū)組成。

在產(chǎn)業(yè)綜合體建成之后，開發(fā)商到底是走傳統(tǒng)的“拿地—建設(shè)—出售”的老路，還是轉(zhuǎn)變?yōu)橐粋€經(jīng)營者？哪些業(yè)態(tài)是需要開發(fā)商來經(jīng)營的、哪些是不用經(jīng)營的？開發(fā)商必須想清楚。

過去的開發(fā)商更多是“空間的提供者”，隨著Smart City（智慧城市）的出現(xiàn)，這些開發(fā)商從“空間提供”到“空間經(jīng)營”面臨的問題就比以往要復(fù)雜得多。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)如果只有產(chǎn)業(yè)，沒有復(fù)合型的功能區(qū)，就已經(jīng)過時了。

對于入園企業(yè)來說，從其盈利視角出發(fā)，布局在這個園區(qū)就是看中了園區(qū)的資源，這種資源包括控制型企業(yè)資源或者中小企業(yè)集群效應(yīng)。開發(fā)商所能做到的是在園區(qū)建立初期引入龍頭型、控制型的企業(yè)，隨著這些企業(yè)的落地，大批服務(wù)于其中下游的小企業(yè)自然而然就會聚集?；蛘唛_發(fā)商整合成規(guī)模的產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)聯(lián)企業(yè)，將它們帶到園區(qū)里面來，這樣就可以形成集群效應(yīng)，同樣是可行的。但這種情況在國內(nèi)還很罕見，實際上產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)無論是從資本的運作成熟度還是對企業(yè)的認(rèn)知方面，都無法與多年從事股權(quán)投資的專業(yè)機構(gòu)相媲美。

來源：國開聯(lián) 編輯：Jessi

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