隨著人口年齡結(jié)構(gòu)的快速變化，中國正進入一個前所未有的人口老齡化時代，中國老年人消費市場具有廣闊的增長空間。目前養(yǎng)老機構(gòu)無法滿足老齡化社會需求，養(yǎng)老公寓成為地產(chǎn)投資熱點。萬科、恒大、招商、華潤等國內(nèi)龍頭房企，在養(yǎng)老公寓方面早有布局，不僅早已有養(yǎng)老產(chǎn)品面市，有的甚至專門成立了養(yǎng)老事業(yè)部。

截至2017年底，全國的老年人撫養(yǎng)比達(dá)到17.6%，且這一比例還在逐年上升，并在未來5-10年保持升勢，因此養(yǎng)老公寓市場的興起正當(dāng)其時。北京、上海、廣州、重慶、青島、濟南、威海等很多城市均已出現(xiàn)一定數(shù)量的養(yǎng)老公寓。中國養(yǎng)老公寓行業(yè)尚處于起步階段，市場前景十分廣闊。

 

 

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前言

第一篇 行業(yè)概述

一、行業(yè)相關(guān)概念

（一）養(yǎng)老公寓的定義

（二）養(yǎng)老公寓的特點

（三）養(yǎng)老公寓的作用

（四）養(yǎng)老院和養(yǎng)老公寓的區(qū)別

二、行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈

（一）上游

（二）中游

（三）下游

三、行業(yè)發(fā)展環(huán)境

（一）政策環(huán)境

1、行業(yè)政策匯總

2、重要政策解讀

（1）《“十三五”國家老齡事業(yè)發(fā)展和養(yǎng)老體系建設(shè)規(guī)劃》

（2）《智慧健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展行動計劃（2017-2020年）》

（3）《國務(wù)院辦公廳關(guān)于制定和實施老年人照顧服務(wù)項目的意見》

（4）《關(guān)于運用政府和社會資本合作模式支持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的實施意見》

（5）《關(guān)于做好醫(yī)養(yǎng)結(jié)合服務(wù)機構(gòu)許可工作的通知》

3、行業(yè)觀點洞察

（1）政府高官

（2）企業(yè)家代表

（3）專家學(xué)者代表

（二）經(jīng)濟環(huán)境

1、國民經(jīng)濟運行

2、消費價格指數(shù)

3、城鄉(xiāng)居民收入

4、社會消費品零售總額

5、全社會固定資產(chǎn)投資

6、貨幣供應(yīng)量變化

7、國家外匯儲備

（三）社會環(huán)境

1、城鎮(zhèn)化進程

2、城鎮(zhèn)化現(xiàn)狀

3、城鎮(zhèn)化對養(yǎng)老事業(yè)的影響

（四）產(chǎn)業(yè)環(huán)境

1、房地產(chǎn)開發(fā)投資

2、房地產(chǎn)市場供給

3、房地產(chǎn)市場銷售

第二篇 行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

一、養(yǎng)老模式發(fā)展綜述

（一）國外養(yǎng)老模式發(fā)展現(xiàn)狀

1、國外養(yǎng)老模式發(fā)展歷程

2、主要國家養(yǎng)老服務(wù)模式

3、國外養(yǎng)老模式發(fā)展趨勢

4、國外養(yǎng)老模式經(jīng)驗借鑒

（二）中國養(yǎng)老模式比較分析

1、中國家庭養(yǎng)老模式

2、中國福利機構(gòu)養(yǎng)老模式

3、中國社區(qū)居家養(yǎng)老模式

4、中國新興養(yǎng)老模式

二、中國行業(yè)發(fā)展可行性

（一）市場發(fā)展增速

（二）市場需求驅(qū)動

1、老齡化人口驅(qū)動

2、經(jīng)濟收入驅(qū)動

（三）市場盈利能力

（四）市場吸引力分析

三、中國行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

（一）市場供給

1、養(yǎng)老公寓市場有需求空間，但市場供給仍較為緊缺

2、養(yǎng)老公寓的供給呈現(xiàn)多元化特征，但仍缺乏對客戶的準(zhǔn)確定位

（二）市場需求

1、養(yǎng)老公寓市場存在巨大需求

2、養(yǎng)老公寓總體需求呈現(xiàn)上升態(tài)勢

3、中高收入老年群體對高端養(yǎng)老公寓需求加大

4、低收入老年群體對福利性養(yǎng)老機構(gòu)需求較高

5、為老年人量身定做的老年社區(qū)市場前景看好

（三）競爭格局

（四）消費潛力

四、中國行業(yè)發(fā)展問題及對策

（一）存的問題

1、政策方面

2、體制方面

3、實力方面

（二）發(fā)展對策

……

第三篇 行業(yè)開發(fā)與經(jīng)營情況

一、養(yǎng)老地產(chǎn)融資與開發(fā)模式

（一）養(yǎng)老地產(chǎn)融資情況

1、融資來源

2、融資渠道

3、融資方式

（二）養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式

1、原宅適老化改造模式

2、新建住區(qū)適老化通用住宅模式

3、專門老年住區(qū)模式

……

二、行業(yè)運營與管理模式

（一）養(yǎng)老公寓運營模式

1、“養(yǎng)老文化”概念營銷模式

2、養(yǎng)老公寓產(chǎn)業(yè)鏈延伸模式

3、租、售、反按揭組合入住模式

……

（二）養(yǎng)老公寓管理模式

1、開發(fā)商管理模式

2、戰(zhàn)略聯(lián)盟管理模式

3、專業(yè)公司管理模式

……

三、行業(yè)開發(fā)與經(jīng)營現(xiàn)狀

（一）行業(yè)開發(fā)資金融資現(xiàn)狀

（二）行業(yè)開發(fā)現(xiàn)狀

1、功能設(shè)計局限性

2、行業(yè)經(jīng)營效益

3、行業(yè)投資風(fēng)險

（三）行業(yè)開發(fā)創(chuàng)新情況

1、行業(yè)產(chǎn)品創(chuàng)新

2、行業(yè)融資模式創(chuàng)新

3、行業(yè)經(jīng)營模式創(chuàng)新

第四篇 行業(yè)市場定位與營銷策略

一、市場定位

（一）養(yǎng)老公寓項目市場調(diào)查

1、市場調(diào)查研究

2、消費者心理特征

3、消費者行為模式及購買決策過程

（二）養(yǎng)老公寓項目消費者細(xì)分市場

（三）養(yǎng)老公寓項目目標(biāo)消費者市場選擇

（四）養(yǎng)老公寓項目市場定位分析

二、養(yǎng)老公寓盈利模式

（一）養(yǎng)老公寓銷售渠道類型

1、第一渠道模式

2、第二渠道模式

（二）養(yǎng)老公寓銷售渠道選擇

1、銷售渠道考慮要素分析

2、養(yǎng)老公寓項目的銷售渠道選擇

三、養(yǎng)老公寓促銷策略

（一）促銷目標(biāo)

（二）促銷方式

（三）促銷策略

1、廣告促銷策略

2、人員推銷策略

3、營業(yè)推廣策略

4、公共關(guān)系策略

（四）滯銷應(yīng)對策略

1、養(yǎng)老公寓開賣就滯銷的應(yīng)對策略

2、養(yǎng)老公寓售出兩三成后滯銷的應(yīng)對策略

3、養(yǎng)老公寓售出四五成后滯銷的應(yīng)對策略

4、養(yǎng)老公寓售出七八成后滯銷的應(yīng)對策略

四、養(yǎng)老公寓項目價格策略

（一）定價目標(biāo)

（二）價格影響因素

（三）定價方法

（四）調(diào)價方法

（五）定價程序

第五篇 養(yǎng)老公寓建筑規(guī)劃設(shè)計

一、老年人的特征與特殊需求

（一）老年人的生理特征

1、老年人人體工程學(xué)

2、老年人的生理特征

3、老年人的生理需求

（二）老年人的心理特征

1、老年人的心理特征

2、老年人的心理需求

（三）老年人的行為活動特征

1、老年人的活動分布圈

2、老年人的活動特性

二、養(yǎng)老公寓功能元素設(shè)計

（一）居住功能元素設(shè)計

（二）公共服務(wù)功能元素設(shè)計

（三）交通功能元素設(shè)計

三、養(yǎng)老公寓的建筑組合及總平面設(shè)計

（一）建筑組合設(shè)計

（二）總平面設(shè)計

四、混住型養(yǎng)老公寓規(guī)劃設(shè)計

（一）可行性研究

（二）設(shè)計要點分析

（三）設(shè)計案例調(diào)研

……

第六篇 區(qū)域市場發(fā)展情況

一、北京

（一）房地產(chǎn)市場分析

1、開發(fā)投資

2、資金來源

3、市場供給

4、市場銷售

（二）養(yǎng)老公寓市場規(guī)模

1、公寓總量

2、公寓分布

（三）養(yǎng)老公寓經(jīng)營效益

（四）養(yǎng)老公寓需求潛力

1、老齡化人口驅(qū)動

2、經(jīng)濟收入驅(qū)動

（五）養(yǎng)老公寓優(yōu)惠政策

（六）養(yǎng)老公寓典型案例

（七）養(yǎng)老公寓發(fā)展趨勢

二、上海

（一）房地產(chǎn)市場分析

1、開發(fā)投資

2、資金來源

3、市場供給

4、市場銷售

（二）養(yǎng)老公寓市場規(guī)模

1、公寓總量

2、公寓分布

（三）養(yǎng)老公寓經(jīng)營效益

（四）養(yǎng)老公寓需求潛力

1、老齡化人口驅(qū)動

2、經(jīng)濟收入驅(qū)動

（五）養(yǎng)老公寓優(yōu)惠政策

（六）養(yǎng)老公寓典型案例

（七）養(yǎng)老公寓發(fā)展趨勢

三、深圳

（一）房地產(chǎn)市場分析

1、開發(fā)投資

2、資金來源

3、市場供給

4、市場銷售

（二）養(yǎng)老公寓市場規(guī)模

1、公寓總量

2、公寓分布

（三）養(yǎng)老公寓經(jīng)營效益

（四）養(yǎng)老公寓需求潛力

1、老齡化人口驅(qū)動

2、經(jīng)濟收入驅(qū)動

（五）養(yǎng)老公寓優(yōu)惠政策

（六）養(yǎng)老公寓典型案例

（七）養(yǎng)老公寓發(fā)展趨勢

四、廣州

（一）房地產(chǎn)市場分析

1、開發(fā)投資

2、資金來源

3、市場供給

4、市場銷售

（二）養(yǎng)老公寓市場規(guī)模

1、公寓總量

2、公寓分布

（三）養(yǎng)老公寓經(jīng)營效益

（四）養(yǎng)老公寓需求潛力

1、老齡化人口驅(qū)動

2、經(jīng)濟收入驅(qū)動

（五）養(yǎng)老公寓優(yōu)惠政策

（六）養(yǎng)老公寓典型案例

（七）養(yǎng)老公寓發(fā)展趨勢

五、濟南

（一）房地產(chǎn)市場分析

1、開發(fā)投資

2、資金來源

3、市場供給

4、市場銷售

（二）養(yǎng)老公寓市場規(guī)模

1、公寓總量

2、公寓分布

（三）養(yǎng)老公寓經(jīng)營效益

（四）養(yǎng)老公寓需求潛力

1、老齡化人口驅(qū)動

2、經(jīng)濟收入驅(qū)動

（五）養(yǎng)老公寓優(yōu)惠政策

（六）養(yǎng)老公寓典型案例

（七）養(yǎng)老公寓發(fā)展趨勢

六、成都

（一）房地產(chǎn)市場分析

1、開發(fā)投資

2、資金來源

3、市場供給

4、市場銷售

（二）養(yǎng)老公寓市場規(guī)模

1、公寓總量

2、公寓分布

（三）養(yǎng)老公寓經(jīng)營效益

（四）養(yǎng)老公寓需求潛力

1、老齡化人口驅(qū)動

2、經(jīng)濟收入驅(qū)動

（五）養(yǎng)老公寓優(yōu)惠政策

（六）養(yǎng)老公寓典型案例

（七）養(yǎng)老公寓發(fā)展趨勢

七、武漢

（一）房地產(chǎn)市場分析

1、開發(fā)投資

2、資金來源

3、市場供給

4、市場銷售

（二）養(yǎng)老公寓市場規(guī)模

1、公寓總量

2、公寓分布

（三）養(yǎng)老公寓經(jīng)營效益

（四）養(yǎng)老公寓需求潛力

1、老齡化人口驅(qū)動

2、經(jīng)濟收入驅(qū)動

（五）養(yǎng)老公寓優(yōu)惠政策

（六）養(yǎng)老公寓典型案例

（七）養(yǎng)老公寓發(fā)展趨勢

八、天津

（一）房地產(chǎn)市場分析

1、開發(fā)投資

2、資金來源

3、市場供給

4、市場銷售

（二）養(yǎng)老公寓市場規(guī)模

1、公寓總量

2、公寓分布

（三）養(yǎng)老公寓經(jīng)營效益

（四）養(yǎng)老公寓需求潛力

1、老齡化人口驅(qū)動

2、經(jīng)濟收入驅(qū)動

（五）養(yǎng)老公寓優(yōu)惠政策

（六）養(yǎng)老公寓典型案例

（七）養(yǎng)老公寓發(fā)展趨勢

九、重慶

（一）房地產(chǎn)市場分析

1、開發(fā)投資

2、資金來源

3、市場供給

4、市場銷售

（二）養(yǎng)老公寓市場規(guī)模

1、公寓總量

2、公寓分布

（三）養(yǎng)老公寓經(jīng)營效益

（四）養(yǎng)老公寓需求潛力

1、老齡化人口驅(qū)動

2、經(jīng)濟收入驅(qū)動

（五）養(yǎng)老公寓優(yōu)惠政策

（六）養(yǎng)老公寓典型案例

（七）養(yǎng)老公寓發(fā)展趨勢

……

第七篇 行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)

一、行業(yè)領(lǐng)先房地產(chǎn)企業(yè)

（一）保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司

1、基本概況

2、主營業(yè)務(wù)

3、市場布局

4、經(jīng)營情況

5、優(yōu)劣勢

6、養(yǎng)老公寓開發(fā)

7、投資動態(tài)

（二）萬科企業(yè)股份有限公司

1、基本概況

2、主營業(yè)務(wù)

3、市場布局

4、經(jīng)營情況

5、優(yōu)劣勢

6、養(yǎng)老公寓開發(fā)

7、投資動態(tài)

（三）華潤置地控股有限公司

1、基本概況

2、主營業(yè)務(wù)

3、市場布局

4、經(jīng)營情況

5、優(yōu)劣勢

6、養(yǎng)老公寓開發(fā)

7、投資動態(tài)

（四）首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司

1、基本概況

2、主營業(yè)務(wù)

3、市場布局

4、經(jīng)營情況

5、優(yōu)劣勢

6、養(yǎng)老公寓開發(fā)

7、投資動態(tài)

（五）綠地控股集團股份有限公司

1、基本概況

2、主營業(yè)務(wù)

3、市場布局

4、經(jīng)營情況

5、優(yōu)劣勢

6、養(yǎng)老公寓開發(fā)

7、投資動態(tài)

（六）浙江云天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

1、基本概況

2、主營業(yè)務(wù)

3、市場布局

4、經(jīng)營情況

5、優(yōu)劣勢

6、養(yǎng)老公寓開發(fā)

7、投資動態(tài)

……

二、行業(yè)領(lǐng)先運營企業(yè)

（一）親和源集團有限公司

1、基本概況

2、主營業(yè)務(wù)

3、市場布局

4、經(jīng)營情況

5、優(yōu)劣勢

6、養(yǎng)老公寓開發(fā)

7、投資動態(tài)

（二）重慶凱爾老年公寓管理有限公司

1、基本概況

2、主營業(yè)務(wù)

3、市場布局

4、經(jīng)營情況

5、優(yōu)劣勢

6、養(yǎng)老公寓開發(fā)

7、投資動態(tài)

（三）長沙市愛之心老年公寓管理有限公司

1、基本概況

2、主營業(yè)務(wù)

3、市場布局

4、經(jīng)營情況

5、優(yōu)劣勢

6、養(yǎng)老公寓開發(fā)

7、投資動態(tài)

（四）千鶴灣老年公寓投資管理有限公司

1、基本概況

2、主營業(yè)務(wù)

3、市場布局

4、經(jīng)營情況

5、優(yōu)劣勢

6、養(yǎng)老公寓開發(fā)

7、投資動態(tài)

……

三、行業(yè)領(lǐng)先個案

（一）上海親和源養(yǎng)老公寓

1、公寓發(fā)展簡況

2、公寓規(guī)劃設(shè)計

3、公寓運營模式

4、公寓入住狀況

5、公寓收費情況

6、公寓經(jīng)營優(yōu)劣勢

（二）北京匯晨老年公寓

1、公寓發(fā)展簡況

2、公寓規(guī)劃設(shè)計

3、公寓運營模式

4、公寓入住狀況

5、公寓收費情況

6、公寓經(jīng)營優(yōu)劣勢

（三）上海浦東新區(qū)愛心養(yǎng)老公寓

1、公寓發(fā)展簡況

2、公寓規(guī)劃設(shè)計

3、公寓運營模式

4、公寓入住狀況

5、公寓收費情況

6、公寓經(jīng)營優(yōu)劣勢

（四）廣州南國頤景老年公寓

1、公寓發(fā)展簡況

2、公寓規(guī)劃設(shè)計

3、公寓運營模式

4、公寓入住狀況

5、公寓收費情況

6、公寓經(jīng)營優(yōu)劣勢

（五）榮成市老年公寓

1、公寓發(fā)展簡況

2、公寓規(guī)劃設(shè)計

3、公寓運營模式

4、公寓入住狀況

5、公寓收費情況

6、公寓經(jīng)營優(yōu)劣勢

（六）北京通州華龍老年公寓

1、公寓發(fā)展簡況

2、公寓規(guī)劃設(shè)計

3、公寓運營模式

4、公寓入住狀況

5、公寓收費情況

6、公寓經(jīng)營優(yōu)劣勢

（七）杭州蕭山區(qū)老年頤樂園

1、公寓發(fā)展簡況

2、公寓規(guī)劃設(shè)計

3、公寓運營模式

4、公寓入住狀況

5、公寓收費情況

6、公寓經(jīng)營優(yōu)劣勢

……

第八篇 行業(yè)投資價值及發(fā)展趨勢

一、行業(yè)投資動態(tài)

1、溫嶺城南投資5.4億元建造高端養(yǎng)老公寓

2、江西規(guī)模最大的民營新型老年公寓落戶瑞昌

3、寧海規(guī)模最大老年公寓動工，總投資約4.5億元

4、撫州一重點養(yǎng)老工程項目正式開工，總投資5.6億元

二、行業(yè)投資機會

三、行業(yè)投資風(fēng)險及建議

（一）行業(yè)投資風(fēng)險

（二）行業(yè)投資模式

（三）行業(yè)投資策略

四、行業(yè)發(fā)展前景

（一）市場規(guī)模預(yù)測

（二）市場需求潛力

（三）可持續(xù)發(fā)展建議

五、行業(yè)發(fā)展趨勢

（一）開發(fā)與后期運營結(jié)合

（二）混合社區(qū)模式成主流

（三）服務(wù)團隊建設(shè)是關(guān)鍵

（四）科技元素注入新活力

（五）養(yǎng)老公寓走向產(chǎn)業(yè)化

……

圖表目錄

圖表1 養(yǎng)老公寓的分類

圖表2 養(yǎng)老公寓相關(guān)政策匯總

圖表3 養(yǎng)老公寓行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈

圖表4 2012-2017年我國GDP及增速情況

圖表5 2012-2017年中國城鄉(xiāng)居民人均收入變化情況

圖表6 2012-2017年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速

圖表7 日本提供居家養(yǎng)老服務(wù)的企業(yè)數(shù)目（單位：家）

圖表8 日本三類社會養(yǎng)老機構(gòu)比較

圖表9 日本先進的社會養(yǎng)老機構(gòu)

圖表10 美國先進的社會養(yǎng)老機構(gòu)

……

圖表20 入駐養(yǎng)老公寓的意愿調(diào)研（單位：％）

圖表21 我國當(dāng)前房地產(chǎn)融資來源分析

圖表22 老年社區(qū)的基本要素分析

圖表23 按功能區(qū)分養(yǎng)老公寓模式

圖表24 養(yǎng)老公寓租、售、反按揭組合入住模式

圖表25 我國老年人口消費潛力（單位：萬億，%）

……

圖表40 2012-2017年中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場規(guī)模及增速

圖表41 國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式

圖表42 普通住宅與養(yǎng)老住宅的會所收益比較

圖表43 選擇養(yǎng)老機構(gòu)的比例（單位：%）

圖表44 2011-2017年老齡化人口及養(yǎng)老公寓市場容量情況

圖表45 2011-2017年中國人口數(shù)量及增長情況（單位：萬人，%）

……

更多圖表：略。

聲明

該報告系國開聯(lián)原創(chuàng)著作，國開聯(lián)對該報告產(chǎn)品擁有唯一著作權(quán)。報告目錄未經(jīng)國開聯(lián)書面許可，任何機構(gòu)或個人不得復(fù)制、轉(zhuǎn)載。同時，國開聯(lián)從未通過任何第三方進行代理銷售，若需購買報告請直接撥打本站電話聯(lián)系。

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