在傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)面臨行業(yè)發(fā)展瓶頸、房企紛紛轉(zhuǎn)型尋求新的利潤高地背景下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)正成為各路資本和眾多開發(fā)商加速聚集的領(lǐng)域。2017年下半年，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展迎來“井噴”期。十九大報告給中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展指明了方向，未來幾年，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將面臨著更多的機(jī)遇和發(fā)展契機(jī)。

日前，國開聯(lián)產(chǎn)業(yè)研究院產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)團(tuán)隊發(fā)布了2018年版產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)系列報告。該系列報告在宏觀層面，針對不同主題產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展情況及未來趨勢進(jìn)行了深度解析和預(yù)判；在微觀層面，針對中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)30強(qiáng)分別進(jìn)行了系統(tǒng)性戰(zhàn)略解析和代表性產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目聚焦研究。

“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”成房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型重要方向

近年來，在房地產(chǎn)集體低迷、商業(yè)地產(chǎn)整體遇冷的背景下，以服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)為主要目的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開始逐漸升溫，正成為地產(chǎn)行業(yè)的新寵。無論是政策環(huán)境層面，還是市場變化趨勢，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)已成為政府、企業(yè)、資本關(guān)注的焦點(diǎn)。十九大報告給產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展指明了方向，繼續(xù)支持產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)邁向全球價值鏈中高端。區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、鄉(xiāng)村振興發(fā)展等戰(zhàn)略實施，也為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨向選擇起到一定指導(dǎo)性作用。綠色、智能、創(chuàng)新、互聯(lián)網(wǎng)+、轉(zhuǎn)型升級等成為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵詞，預(yù)示著未來地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)融合的新方向。

目前，中國住宅市場調(diào)控逐步“常態(tài)化”，傳統(tǒng)住宅開發(fā)進(jìn)入低利潤增長期，房地產(chǎn)企業(yè)面臨轉(zhuǎn)型升級的迫切需求。在嚴(yán)控的樓市政策不斷發(fā)酵的情況下，萬科、碧桂園、金地、保利、時代、星河控股、華夏幸福等房企動作頻頻，紛紛布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。據(jù)統(tǒng)計，國內(nèi)排名前20的房地產(chǎn)商，目前有一半以上涉足于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，成立了專門的事業(yè)部、部門或中心，探求“創(chuàng)新驅(qū)動、轉(zhuǎn)型發(fā)展”的道路，打造企業(yè)的新增長板塊。

黨的十九大之后，隨著沿海產(chǎn)業(yè)向中西部轉(zhuǎn)移，隨著“一帶一路”經(jīng)濟(jì)帶的拓展與延伸，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將面臨更多的機(jī)遇和發(fā)展契機(jī)。房地產(chǎn)開發(fā)商、金融資本和制造業(yè)正把焦點(diǎn)轉(zhuǎn)換到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，各類資本進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)趨勢明顯加快。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)盈利能力強(qiáng)，遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)行業(yè)平均水平，且部分指標(biāo)高于傳統(tǒng)住宅領(lǐng)頭企業(yè)。未來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展方向不僅僅是單純的地產(chǎn)開發(fā)，更重要的是招商、運(yùn)營和資本運(yùn)作等體系化平臺的搭建。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成時代價值風(fēng)口

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展至今，已逐漸形成總部綜合體和產(chǎn)業(yè)綜合體兩大產(chǎn)品線，并形成住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)三駕馬車并駕齊驅(qū)的態(tài)勢。較高的利潤回報，注定將引發(fā)各路開發(fā)商之間激烈的競爭。當(dāng)前，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可劃分為工業(yè)地產(chǎn)、科技地產(chǎn)、物流地產(chǎn)和文化創(chuàng)意地產(chǎn)四大類。萬科、碧桂園均分別以物流地產(chǎn)、科技小鎮(zhèn)為入口成功進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)涉及融資、開發(fā)、服務(wù)、招商、產(chǎn)業(yè)培育、稅收、GDP等眾多因素，因此成熟的商業(yè)模式對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)至關(guān)重要?？v觀各地產(chǎn)企業(yè)，盡管各家都宣稱有獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式，但其背后蘊(yùn)藏的資本運(yùn)作邏輯才是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式的精髓，總的來說無外乎四大模式：一是以產(chǎn)業(yè)物業(yè)開發(fā)租售為主的地產(chǎn)開發(fā)商模式，以聯(lián)東U谷、天安數(shù)碼城、坤鼎集團(tuán)為代表；二是以PPP為主的產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商模式，以華夏幸福、宏泰發(fā)展、中南建設(shè)為代表；三是以雙輪驅(qū)動為主的產(chǎn)業(yè)投資商模式，以張江高科、清華科技園和湖北高投為代表；四是以基金運(yùn)作為主的基金投資商模式，以普洛斯、安博、嘉民、豐樹等物流地產(chǎn)開發(fā)商為典型代表。房地產(chǎn)行業(yè)的輕資產(chǎn)模式越來越被重視，張江高科，億達(dá)中國、啟迪協(xié)信、天安數(shù)碼、萬科、遠(yuǎn)洋、海爾等各行業(yè)的標(biāo)桿企業(yè)，紛紛將產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營模式從重地產(chǎn)轉(zhuǎn)向輕重并舉，成為引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型升級的重要模式。

要成功運(yùn)營產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，招商尤為關(guān)鍵。傳統(tǒng)的招商模式已經(jīng)不能滿足新形勢的競爭要求，暴露出諸多的問題，比如，政策的趨同引致了低層次的競爭，造成開發(fā)成本過高，不利于長遠(yuǎn)發(fā)展。如何達(dá)成產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目的招商目標(biāo)，正成為諸多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商關(guān)注的重點(diǎn)課題。張江高科等政府主導(dǎo)園區(qū)企業(yè)在招商上借助政府力量，招商實力強(qiáng)勢，引進(jìn)上千家企業(yè)；華夏幸福、天安數(shù)碼城等市場力量或憑借龐大專業(yè)團(tuán)隊和過往客戶資源積累，或自建招商平臺，招商能力毫不遜色于政府背景企業(yè)，企業(yè)入住率多在九成以上。聯(lián)東集團(tuán)憑借企業(yè)全國化的布局優(yōu)勢，進(jìn)行全國聯(lián)動招商。

我國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)包括三大發(fā)展模式：城市更新、工業(yè)區(qū)改造和產(chǎn)業(yè)新城。作為當(dāng)下房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級過程中的關(guān)鍵詞之一，城市更新被視為行業(yè)未來5-10年的階段性風(fēng)口。目前，國內(nèi)一些重點(diǎn)城市的更新項目已起步，北京、上海、廣州和深圳等一線城市相繼出臺了城市更新行動計劃。城市更新項目已相繼成為萬科、華潤、恒大、碧桂園、招商、中海、保利等品牌房企的重要業(yè)務(wù)板塊。華夏幸福作為我國知名產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商，一直位于我國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的前列，其在固安成功探索出的“園區(qū)+地產(chǎn)”的產(chǎn)業(yè)新城模式開始在全國復(fù)制。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)四大發(fā)展趨勢

從住宅地產(chǎn)到商業(yè)地產(chǎn)，再到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，“轉(zhuǎn)型”已成為當(dāng)下房地產(chǎn)市場的熱門詞。未來幾年，中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將呈現(xiàn)以下發(fā)展趨勢：

1、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級仍是主要目標(biāo)

一是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)選擇上，受政策支持地區(qū)的優(yōu)勢及新興主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，再根據(jù)不同城市、不同區(qū)域自身產(chǎn)業(yè)發(fā)展的特色，打造跟當(dāng)?shù)刂鲗?dǎo)產(chǎn)業(yè)相契合的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。其中7大戰(zhàn)略性新興行業(yè)是未來重點(diǎn)發(fā)展對象。二是產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)上，瞄準(zhǔn)高附加值產(chǎn)業(yè)鏈，我國制造業(yè)“微笑曲線”的底部正在減弱，工業(yè)4.0時代制造業(yè)生產(chǎn)鏈兩端與底端的價值差異將更巨大，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)升級轉(zhuǎn)型迫在眉睫，未來發(fā)展方向在微笑曲線前后兩端。

2、資本運(yùn)作將成產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的重要內(nèi)容

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的大趨勢是自持物業(yè)，一次性銷售回籠資金模式將逐漸退出，項目的投資規(guī)模大且資金占壓周期長，對開發(fā)商資金鏈要求高。隨著我國的體制機(jī)改革深化和金融創(chuàng)新，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)必將與資本市場進(jìn)一步深度融合，資產(chǎn)資金運(yùn)作金融化發(fā)展，REITS、資產(chǎn)證券化、股權(quán)投資等各類本運(yùn)作方式將在產(chǎn)業(yè)園區(qū)中獲得應(yīng)用，PPP融資模式也將在園區(qū)本運(yùn)作中大放異彩。

3、區(qū)域產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將出現(xiàn)結(jié)構(gòu)化差異

產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移作為直接推力，不同地區(qū)在不同階段將出現(xiàn)不同產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需求。我國東部沿海產(chǎn)業(yè)升級后將原有產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移至中西部和大城市周邊小城鎮(zhèn)，激發(fā)不同類型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需求；另外，自貿(mào)區(qū)、國家級新區(qū)、城鎮(zhèn)化等也均為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需求的動力。

對于東部的核心城市，如北京、上海，未來發(fā)展將更側(cè)重研發(fā)、金融等高端服務(wù)性行業(yè)，對應(yīng)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)形態(tài)是科技園區(qū)、總部基地等。無錫確立物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)地位，嘉興則形成以光伏產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)模式，針對這些產(chǎn)業(yè)定位明確、優(yōu)勢明顯的城市，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展空間也較大，可依據(jù)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和規(guī)劃政策擇機(jī)進(jìn)入。

中西部及大城市周邊小城鎮(zhèn)承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移：長江經(jīng)濟(jì)帶助推中部和川渝地區(qū)產(chǎn)業(yè)承接能力，工業(yè)仍主要以傳統(tǒng)制造業(yè)為主，主要產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需求是工業(yè)園區(qū)、物流園、高科技園。隨著長江經(jīng)濟(jì)帶上升為國家戰(zhàn)略，基建、港口將催生大量的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資機(jī)會，尤其是航運(yùn)能力提高將極大刺激物流地產(chǎn)需求。目前東部地區(qū)拿地成本高，未來國家發(fā)力中部地區(qū)經(jīng)濟(jì)崛起，產(chǎn)業(yè)引入更有勢頭。

4、產(chǎn)業(yè)招商更加精細(xì)化

沿海產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移與中西部產(chǎn)業(yè)的承接與整合，勢必帶來大量的園區(qū)招商機(jī)會。傳統(tǒng)的招商引資模式已經(jīng)不能滿足新形勢的競爭要求，這對各地園區(qū)的招商引資提出了更高的要求。新時期的園區(qū)招商，需要注入更多的技術(shù)含量和資本含量。未來產(chǎn)業(yè)招商應(yīng)更加精細(xì)化，有兩個方向可供參考：一是客戶的精準(zhǔn)定位。在確立產(chǎn)業(yè)之后，明確目標(biāo)客戶的類型，建立產(chǎn)業(yè)項目信息庫，進(jìn)行定向式招商；二是招商運(yùn)作系統(tǒng)化。圍繞產(chǎn)業(yè)招商構(gòu)建全方位的服務(wù)能力，細(xì)化產(chǎn)業(yè)項目招商的流程和規(guī)范，使整個招商工作更具系統(tǒng)性和有序性。

附：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)系列報告（2018年版）

養(yǎng)老地產(chǎn)項目投資價值與未來趨勢報告

工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)投資價值與未來趨勢報告

物流地產(chǎn)行業(yè)商業(yè)模式深度研究報告

文化地產(chǎn)行業(yè)商業(yè)模式深度研究報告

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)商業(yè)模式深度研究報告

旅游地產(chǎn)行業(yè)投資價值與未來趨勢報告

科技地產(chǎn)行業(yè)投資價值與未來趨勢報告

教育地產(chǎn)行業(yè)投資價值與未來趨勢報告

健康地產(chǎn)行業(yè)投資價值與未來趨勢報告

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式與未來趨勢報告

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)30強(qiáng)戰(zhàn)略解析與代表項目研究報告